Démolition des immeubles 258-262 et 264-270, rue Saint-Joseph, secteur Lauzon. Appel de la décision du Comité de démolition rendue le 22 février 2022.

Lévis, 22 mars 2022 

À/ Monsieur Gilles Lehouillier, Maire, Ville de Lévis.
Conseillers municipaux. 

Cc/ David Gagné, Secrétaire, Comité de démolition.

Monsieur le maire. 
Élus municipaux.

C’est à contre cœur que le GIRAM se résigne à loger un appel au Conseil municipal dans ce dossier. Cette décision repose essentiellement sur une analyse des motifs évoqués dans le cadre des délibérations du Comité de démolition et reprises dans l’avis final. L’examen du projet de remplacement proposé a également influencé notre décision.

Nous sommes pleinement conscients que par cette procédure d’appel, on retarde la réalisation du projet, avec tout ce que cela peut entrainer d’inconvénients pour les parties. Mais en raison de la signification culturelle et historique du cœur du Vieux-Lauzon, nous croyons que la raison appelle à une réflexion plus approfondie quant aux orientations à définir pour ce projet immobilier. 

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1/ « Le Vieux-Lauzon, un ensemble architectural unique au Québec » (Michel Lessard).

Le Vieux-Lauzon pour la nouvelle ville de Lévis, tout comme le Vieux-Québec pour la Capitale, marque les origines d’un lieu historique et emblématique. Les origines de ce noyau ancien remontent à aussi loin que la création de la seigneurie de Lauzon (1636).  C’est à partir de ce peuplement d’origine que sera amorcé celui   de la rive sud du Saint-Laurent. C’est au 19e siècle que le lieu connaitra son âge d’or : renforcement du cœur institutionnel avec la construction d’une église prestigieuse (1830), construction de bâtiments à vocation éducative tels le Couvent Jésus-Marie et le Collège Saint-Joseph (1850), construction d’un nouveau presbytère (1910), autant d’immeubles reflétant la nouvelle prospérité du secteur et témoignant d’une intéressante culture architecturale.

Selon l’historien Michel Lessard « tous ces bâtiments composent un ensemble architectural unique au Québec par son unité stylistique, son état exceptionnel de conservation » (Revue Continuité, numéro 61, 1994, p. 48). 

Les immeubles résidentiels visés par la présente demande sont intimement rattachés à ce cœur institutionnel. Dans son rapport de la réunion du 3 février, le Comité de démolition reconnaissait, lui aussi, qu’ils « sont situés dans un cœur historique et patrimonial de première importance et hautement sensible pour la Ville de Lévis ». 

2/ Et pourtant…

Et pourtant, sans trop de bémols, ni réserves, le Comité donne son accord pour une démolition totale des bâtiments visés. Il endosse de plus, comme concept de remplacement, un immeuble dont l’intégration architecturale est fort discutable et dont la volumétrie (plus de 20 logements, soit près de 3 fois les capacités actuelles), pose des contraintes en termes d’aménagement. (notamment en raison de la forte inclinaison du terrain).

Quant à l’aspect patrimonial, la décision s’appuie sur le fait que « ces résidences ont perdu l’essentiel de leurs attributs architecturaux significatifs », qu’ils sont atteints d’une « détérioration de l’apparence architecturale et de leur caractère esthétique ». L’expression « perte de cachet » a surgi des échanges au sein du comité. 

3/ Des arguments irrecevables et non avenus dans un contexte de structures anciennes et patrimoniales.

En l’absence d’une expertise indépendante plus approfondie, comment, par exemple, conclure, que l’immeuble du 258-262 (revêtement couleur bleu) serait en état de déstructuration suffisant pour nécessiter une démolition? Une structure ancienne doit-elle être condamnée dans son ensemble du fait que le «clapbord» de fibres qui la recouvre a dépassé sa vie utile (garantie de 15 ans à l’époque pour ce type de revêtement)? Idem pour la fenestration. Un immeuble centenaire doit -il être condamné sous prétexte que les fenêtres d’origine sont désuètes? (De nos jours, les manufacturiers offrent une garantie de 10 ans à leur produit et leur vie utile est généralement de 30 ans).

Comme si une absence d’entretient par un propriétaire devrait être retenue comme justificatif d’une démolition. En vertu de tels arguments, des centaines de bâtiments patrimoniaux de grand intérêt n’ont plus aucun avenir à Lévis, de même que dans l’ensemble du Québec. 

En bref, dans son ensemble, l’argumentaire du Comité de démolition ne nous est pas apparu suffisamment étayé et convaincant. Selon nous, un architecte le moindrement spécialisé en matière de structures anciennes réfuterait de tels énoncés.

C’est la raison pour laquelle le GIRAM, à l’instar de la Fédération Histoire Québec,  plaide en faveur d’une évaluation par un expert indépendant. Ce type d’évaluation devrait être un préalable à toute décision de démolition lorsqu’il s’agit de bâtiments patrimoniaux. 

4/ Densification vs démolitions.

Nous sommes bien sûr en parfait accord avec le principe de densification.  Mais la nature « sensible du secteur » comme le concède par ailleurs le Comité, commande que ce principe, si louable soit-il, soit appliqué avec toute la nuance et les impératifs que commande la localisation toute particulière de ces immeubles. 

Que dit le Programme particulier d’urbanisme Vieux-Lauzon (2020) sur l’offre de nouveaux logements? « La requalification de bâtiments patrimoniaux à des fins de logement social ou communautaire pourrait représenter une solution intéressante pour poursuivre du même coup l’objectif de revitalisation des vieux secteurs (page 52). « Pour accueillir de nouveaux usages (résidences familles notamment), la mutation du tissu de cette partie traditionnelle du Vieux-Lauzon (Rue Saint-Joseph) nécessite une requalification délicate des bâtiments existants, ou simplement des rénovations de l’enveloppe du bâtiment » (Page 66). Une vision à considérer selon nous, d’autant plus que le PPU a été entériné par le conseil municipal. 

5/ Faiblesse du projet de remplacement 

Si le GIRAM a décidé de loger appel, c’est également en raison du défaut d’intégration à l’environnement bâti existant. La LAU a prévu que peuvent être additionnées à la réglementation existante de zonage, des considérations de qualité (règlement sur les PIIA). Parmi les critères d’évaluation en vigueur à Lévis, il y a un «langage architectural sobre, facilitant l’intégration du bâtiment à l’environnement bâti ».

Les bâtiments de l’époque, destinés à des familles ouvrières, et qu’on souhaite remplacer, étaient effectivement empreints d’une certaine sobriété. Des réserves ont été d’ailleurs soulevées par certains membres du comité de démolition à ce chapitre. Nous anticipons que des correctifs auront été amenés en prévision d’un prochain examen. 

RECOMMANDATIONS

Elles s’inscrivent en bonne partie dans la vision énoncée dans le PPU du Vieux-Lauzon (2020). « La démolition ou le déplacement d’un immeuble est une mesure exceptionnelle, ultime et de dernier recours.L’objectif du règlement sur la démolition d’immeubles est d’abord d’assurer une protection du patrimoine bâti, mais d’assurer également que, le cas échéant et en collaboration avec le règlement sur les PIIA, la qualité du projet de remplacement ne soit pas inférieure au bâtiment existant et que la nouvelle construction soit bien intégrée dans la trame bâtie » (PPU, p.54).

CONSIDÉRANT que le cœur du Vieux-Lauzon constitue un ensemble architectural absolument unique et qu’il convient de préserver au maximum;

CONSIDÉRANT qu’en ne fixant pas d’exigences élevées en matière de conservation ou de remplacement, c’est l’ensemble de la valeur paysagère, culturelle, historique, architecturale du parc immobilier du secteur du Vieux-Lauzon qui est appelée à diminuer;

CONSIDÉRANT que dans son Rapport sur la gestion du patrimoine national par   l’État (ce qui inclut les municipalités), la Vérificatrice générale du Québec a plaidé en faveur de mesures pour contrer ce phénomène de l’abandon tranquille des bâtiments urbains conduisant trop facilement à des démolitions en séries;

CONSIDÉRANT les impacts environnementaux jamais pris en compte dans l’évaluation de la démolition de bâtiments (Lévis vient d’annoncer le retranchement du 1/3 des rebus destinés aux sites d’enfouissement);

LE GIRAM RECOMMANDE

1/ Que dans son objectif de requalification de ce secteur résidentiel du Vieux Lauzon, la Ville de Lévis se colle davantage à l’orientation de son PPU de 2020, lequel privilégie (pour l’accueil de nouvelles familles notamment), une «une requalification délicate des bâtiments existants, ou simplement des rénovations de l’enveloppe du bâtiment » (page 66). 

2/ Que la décision du Comité de démolition soit révisée, notamment en ce qui concerne l’immeuble du 258-262  (revêtement bleu) et, le cas échéant, en ce qui concerne l’intégration architecturale de l’immeuble de remplacement;

3/ Que la décision finale de démolir ou de conserver et restaurer soit toujours fondée sur une évaluation indépendante réalisée par des experts spécialisés en architecture patrimoniale, même si une évaluation par le promoteur immobilier est d’abord exigée.  

4/ Que pour tout projet de rénovation comme pour tout projet de remplacement dans une zone patrimoniale reconnue, le résultat visé soit un produit d’une valeur égale ou supérieure à celui d’origine (Proposition de principe déjà énoncée dans le cadre de la réunion spéciale du conseil du 14 mars 2020).

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ANNEXE : Exemples d’intégration de façades en milieu urbain.

Pierre-Paul Sénéchal, Président.